ⓁⓅⒺ A Prachtfang am Forellenhof * frei! * Erbpacht noch 54 Jahre * 3Zi + TG * Trudering München
Objektbeschreibung
Stellen Sie sich vor: Sie kommen nach Hause, der Trubel der Stadt bleibt an der Tür zurück, und vor Ihrem Balkon rauscht nur der Wind durch die Bäume des Bajuwarenparks. Genau dieses Gefühl erwartet Sie in dieser bezugsfreien 3-Zimmer-Wohnung im beliebten Wohnensemble „Forellenhof“ in München-Trudering.
Auf rund 67,60 m² verteilen sich ein lichtdurchflutetes Wohnzimmer (ca. 23,0 m²) mit Zugang zum Süd-Balkon, ein Schlafzimmer (ca. 10,7 m²), ein weiteres Zimmer (ca. 10,1 m²) – ideal als Kinder-, Arbeits- oder Gästezimmer –, eine Küche (ca. 6,1 m²) sowie ein Tageslichtbad mit Dusche und ein separates Gäste-WC. Die Wohnung präsentiert sich unrenoviert, aber substanziell gepflegt und bezugsfertig – hier können Sie ganz nach Ihrem eigenen Geschmack gestalten, ohne Kompromisse an fremden Vorentscheidungen einzugehen. Ein Kellerabteil gehört ebenso dazu wie ein eigener Pkw-Stellplatz im Siebenfachparker der Anlage welcher zum Kaufpreis von 15.000,00€ zum Erwerb steht.
Das 2006 erbaute Mehrfamilienhaus verfügt über einen gepflegten Eingangsbereich mit hochwertigem Granitboden, Aufzug und einladend begrüntem Vorgarten. Die Eigentümergemeinschaft ist erkennbar aktiv und vorausschauend: Erst kürzlich wurde eine Dachbegrünung realisiert, ein laufender Wartungsvertrag für das Dach abgeschlossen sowie lockere Treppenstufen in den Treppenhäusern saniert. Auch für die Zukunft ist die Gemeinschaft gut aufgestellt – seit Kurzem sind sogar steckerfertige Balkonkraftwerke nach klaren Richtlinien zulässig, sodass Sie Ihren Balkon bei Bedarf energetisch selbst mitgestalten können.
Ein Wort zum Erbpacht-Modell, das dieses Objekt so attraktiv macht: Das Grundstück ist auf 75 Jahre ab 2006 verpachtet, die Restlaufzeit beträgt somit noch 54 Jahre. Aktuell werden für die Wohnung 689,44 € pro Quartal Erbbauzins gezahlt (rund 230 €/Monat bzw. 2.757,76 €/Jahr, wertgesichert). Für den zugehörigen Stellplatz im Siebenfachparker lastet laut Teilungserklärung ein eigener, deutlich kleinerer Erbbauzins von rund 10 €/Monat. Im Gegenzug reduziert sich der Kaufpreis spürbar gegenüber vergleichbaren Volleigentumswohnungen in Trudering, die aktuell deutlich höher liegen. Für Sie bedeutet das: erstklassiges Wohnen in gefragter Lage zu einem Einstiegspreis, der sonst kaum realisierbar wäre.
Zusammenstellung des Gesamtkaufpreises:
• 409.000,00 €, bestehend aus:
• Wohnung inkl. Kellerabteil: 394.000,00 €
• Pkw-Stellplatz: 15.000,00 €
Instandhaltungsrücklage:
• Die anteilige Instandhaltungsrücklage beträgt zum 31.12.2025 ca. 6.086 € (Wohnung ca. 5.341 €, Stellplatz ca. 745 €) – ein solides finanzielles Polster für künftige Erhaltungsmaßnahmen der Gemeinschaft.
• Hausgeld: Für 2026 beträgt die monatliche Vorauszahlung für die Wohnung 326,00 € (davon 172,63 € umlagefähig, 153,37 € nicht umlagefähig; darin enthalten 61,13 € Zuführung zur Instandhaltungsrücklage) sowie für den Stellplatz 43,00 € (davon 26,02 € umlagefähig, 16,98 € nicht umlagefähig; darin enthalten 9,38 € Rücklagenzuführung) – zusammen 369,00 €/Monat.
Monatliche Gesamtkosten: In Summe belaufen sich die monatlichen Kosten für Wohnung und Stellplatz auf rund 609 € – bestehend aus dem Hausgeld von 369,00 €, dem Erbbauzins der Wohnung von 229,81 € sowie dem Erbbauzins des Stellplatzes von rund 10 €.
Aus den letzten Eigentümerversammlungen: Die Gemeinschaft hat in den vergangenen Jahren kontinuierlich in den Erhalt der Anlage investiert (Dach, Treppenhäuser, Aufzüge) und zugleich moderne Themen wie Balkon-Photovoltaik vorausschauend geregelt – ein Zeichen für eine gut geführte, zukunftsorientierte Verwaltung.
Grunddaten
- 3 Zimmer
- Wohnfläche 67.6 m²
- Baujahr 2006
- Eigentumswohnung
- Stockwerk 1. OG
- Vermietet: Nein
- Kaufpreis 394.000 €
Raumaufteilung
- Wohnfläche 67.6 m²
- 3 Zimmer
- 2 Schlafzimmer
- 1 Badezimmer
Energie
- Energieträger: Gas
- Energieausweis Art: Verbrauchsausweis
- Energieausweis gültig: 12.09.2033
Unlimited Elements Error: Widget "LPE Energiebalken" Error: An exception has been thrown during the rendering of a template ("Unsupported operand types: string / int") in "html" at line 2.
Ausstattungsmerkmale
• 3-Zimmer-Wohnung, ca. 67,60 m² Wohnfläche, bezugsfrei
• Lichtdurchflutetes Wohnzimmer, ca. 23,0 m², mit Zugang zum Balkon
• Balkon, anteilig ca. 3,7 m²
• Schlafzimmer, ca. 10,7 m²
• Zusätzliches Zimmer, ca. 10,1 m² – flexibel nutzbar als Kinder-, Arbeits- oder Gästezimmer
• Küche, ca. 6,1 m², mit vorhandenen Anschlüssen – Raum für Ihre individuelle Einbauküche
• Tageslichtbad mit Dusche
• Separates Gäste-WC
• Eigenes Kellerabteil
• Pkw-Stellplatz im Siebenfachparker der Wohnanlage
• Personenaufzug im Treppenhaus
• Gepflegtes Eingangs- und Treppenhaus mit hochwertigem Granitboden
• Baujahr 2006, solide Massivbauweise
• Energieausweis (Verbrauchsausweis): 135 kWh/(m²·a), Energieträger Erdgas, gültig bis 12.09.2033
• Ruhige Innenhof- und Grünlage direkt am Bajuwarenpark mit Spielplatz
• Aktive, vorausschauende Eigentümergemeinschaft (u. a. neue Dachbegrünung, sanierte Treppenhäuser, Balkonkraftwerke zulässig)
• Erbpacht-Modell mit langer Restlaufzeit (bis 2081) und dadurch attraktivem Einstiegspreis
Personenaufzug
Stufenloser Zugang
Balkon
Keller
Waschmaschinenanschluss
Tiefgaragenstellplatz
Lage & Umgebung
Die Wohnung liegt in der Anton-Geisenhofer-Straße im Münchner Osten, mitten im grünen Wohnquartier rund um den Bajuwarenpark in Trudering – einem Stadtteil, der seinen fast dörflichen Charakter trotz stetigen Wachstums bewahrt hat. Rund 73.000 Menschen leben heute in Trudering-Riem, Tendenz weiter steigend; die Geschichte der Gegend reicht bis in die Steinzeit zurück, der Name geht auf eine Landnahme im 6. Jahrhundert durch einen gewissen „Truchtaro“ zurück. Ein echter Fun Fact direkt vor der Haustür: Bei der Anlage des Bajuwarenparks stießen Archäologen 2008 auf eine rund 2.300 bis 2.600 Jahre alte keltische Siedlung – heute erinnern ein nachempfundenes Pfahlbau-Spieldorf für Kinder, Findlinge mit keltischen Zeichen und ein Informations-Monument mitten im Park an diesen Fund. Auch die Straße selbst hat Geschichte: Sie ist nach dem Truderinger Pfarrer Anton Geisenhofer (1907–1993) benannt, der von 1952 bis 1977 Kirche, Kindergarten und Pfarrzentrum der Gemeinde St. Augustinus mitgestaltet hat.
Verkehrsanbindung:
Der S-Bahnhof München-Trudering (Linien S4/S6, 10-Minuten-Takt in die Innenstadt, zusätzlich U-Bahn-Anschluss der U2 direkt unter dem Bahnhof) ist fußläufig erreichbar. Von dort geht es bequem und ohne Umsteigen zum Marienplatz (ca. 11 Min.), zum Stachus/Karlsplatz (ca. 13 Min.) und zum Hauptbahnhof (ca. 15 Min.). Zum Flughafen München gelangen Sie in ca. 45 Minuten mit einmaligem Umstieg (S6 bis Leuchtenbergring, dann S8).
Einkaufsmöglichkeiten:
Für den täglichen Bedarf sorgen Supermärkte und Fachgeschäfte in der unmittelbaren Umgebung sowie das lebendige Zentrum an der frisch revitalisierten Truderinger Straße – der Straßenumbau zur Flanierboulevard mit breiteren Gehwegen, neuen Sitzgelegenheiten und einer Piazza mit Brunnen wurde 2025 sogar mit dem 3. Platz des polis Award in der Kategorie „Reaktivierte Zentren“ ausgezeichnet. Wer mehr Auswahl sucht, ist in wenigen Minuten in den Riem Arcaden, einem der größten Einkaufszentren Münchens, mit über 140 Shops, Gastronomie und Kino.
Sport & Freizeit: Direkt vor der Tür liegt der Bajuwarenpark mit vier Spielplätzen, Tischtennisplatte und Fitness-Parcours. Nur wenige Minuten entfernt lockt der Riemer Park – mit rund 130 Hektar Münchens drittgrößter Park – mit Badesee, Sportflächen und weitläufigen Liegewiesen. Auch der Perlacher Forst im Süden sowie Michaelianger und Feldbergpark bieten reichlich Raum für Sport, Spaziergänge und Naherholung.
Arbeitgeber: Die Messestadt Riem mit der Neuen Messe München sowie zahlreiche Gewerbe- und Bürostandorte im Münchner Osten sind in kurzer Zeit erreichbar; die Münchner Innenstadt mit ihrer Vielzahl an Arbeitgebern ist dank der direkten S-Bahn-Anbindung bequem pendelbar.
Schulen & Kinderbetreuung: Trudering verfügt über Kindergärten, Grund- und weiterführende Schulen im Stadtteil, sodass kurze Wege für Familien mit Kindern die Regel sind.
Insgesamt vereint diese Lage kurze Wege, eine hervorragende Infrastruktur, viel Grün vor der Haustür und eine spürbar wachsende, positive Dynamik im Stadtteil – ein Umfeld, das in München zunehmend gefragt ist.
Investment
- Kaufpreis 394.000 €
- Vermietet: Nein
- Hausgeld mtl.: 369 €
- Garage: 15.000 €
Die Käuferprovision beläuft sich auf 3,57% inkl. gesetzlicher MwSt. vom beurkundeten Kaufpreis, zu zahlen mit notarieller Beurkundung von dem Käufer / der Käuferin an die LPE Immobilien Management GmbH. Wir haben einen entgeltpflichtigen Maklervertrag über den gleichen Provisionssatz mit dem Verkäufer / der Verkäuferin abgeschlossen (Maklervertrag mit beiden Seiten gem. § 656c BGB).
- Sparkassenbetriebswirt
- Zertifizierter Immobilienmakler (IHK)
- Dozent für Finanz- und Vorsorgeberatung
- Geprüfter Investment- und Vorsorgeberater
Fragen zur Immobilie?
Immobilienkauf ist eine große Entscheidung. Deshalb schauen wir gemeinsam, ob diese Immobilie zu Ihnen passt – zu Ihrer Situation, Ihren Plänen, Ihrem Budget.