3-Zimmer-Wohnung BJ 2022 mit Balkon – Obermenzing am Kapuzinerhölzl

Morgens um sieben, Kaffee in der Hand, Blick vom Südbalkon ins Grüne: keine Hauptstraße, kein Lärm – das Kapuzinerhölzl beginnt gleich hinterm Haus. Der Tannenweg ist so ruhig, dass er nicht einmal der Stadt gehört, sondern den Bayerischen Staatsforsten. Willkommen in Obermenzing, willkommen in Wohnung Nr. 11.

Das Haus wurde 2022 fertiggestellt – massiv in Ziegel gebaut, mit Lift, Tiefgarage und einer Haustechnik, bei der andere Eigentümer erst über Nachrüstung diskutieren. Die Wohnung liegt im 1. Obergeschoss und ist so gepflegt, dass man das Baujahr eher für letzte Woche hält.

Die großzügige Diele mit rund 11 m² ist das Verteilerzentrum: Garderobe, Schuhe, Kinderwagen – alles findet Platz, bevor es in die Räume geht. Geradeaus öffnet sich der Wohn-, Ess- und Kochbereich mit rund 31 m². Hier treffen geölte Eichendielen auf eine Leicht-Küche mit matt anthrazitfarbenen Fronten, Natursteinplatten aus geflammtem Nero Assoluto und einer Esstheke aus Eiche. Gekocht wird auf Induktion mit Bora-Muldenabzug – die Dunstabzugshaube über dem Kopf gibt es hier schlicht nicht. Eine schallschluckende Holzlamellenwand mit LED-Lichtleisten sorgt abends für Lounge-Atmosphäre.

Direkt neben der Küche liegt der Hauswirtschaftsraum mit Waschmaschinenanschluss. Wäscheständer im Wohnzimmer? Gehört hier der Vergangenheit an.

Das Schlafzimmer mit knapp 17 m² ist eine kleine Suite: bodentiefes Fenster ins Grüne, eigenes Duschbad en suite (rund 6 m²) mit bodengleicher Regendusche, Glasabtrennung und elektrischem Handtuchwärmer. Wer morgens zuerst aufsteht, stört niemanden.

Das zweite Zimmer mit gut 15 m² ist groß genug für Kinderbett und Schreibtisch – oder für Homeoffice mit Gastbett. Auch hier: bodentiefes Fenster mit Blick ins Grüne. Das zweite Bad mit Wanne ist gleich gestaltet wie das Masterbad und macht Badezimmer-Staus am Morgen überflüssig.

Und dann der Südbalkon: rund 8 m², WPC-Belag, Beleuchtung und Steckdose. Frühstück, Feierabend-Spritz, Tomaten im Topf – eine Markise nach dem WEG-Farbkonzept ist bereits per Beschluss erlaubt.

Ein Wort zur aktuellen Bewohnerin: Seit März 2026 wohnt hier eine ausgesprochen sympathische Mieterin, die die Wohnung mit sichtbarer Sorgfalt behandelt – die Fotos sprechen für sich. Für Kapitalanleger heißt das: ein gepflegtes, unkompliziertes Mietverhältnis mit Indexmiete ab dem ersten Tag. Für Selbstnutzer gilt: Sobald Sie im Grundbuch stehen, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist bei Eigenbedarf drei Monate. Sie können also in aller Ruhe planen – und die Wohnung wird bis dahin von jemandem bewohnt, der sie möglicherweise genauso gern hat wie Sie bald.

Hinweis: Diese Angaben ersetzen keine Rechtsberatung. Die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung prüfen Sie bitte im Einzelfall.